华泰房地产等待拨云见日时

巨型城市时代来临，行业调控依然长期而艰巨。至2030年中国城市人口将达到10亿，其中巨型城市和中型城市的人口将在20年内增长最快。至2025年，中国还将新增6个巨型城市，广州、深圳、天津、武汉、重庆、成都列为目标。由于外来劳动人口的年龄多处于20-39岁区间，此部分人群处于家庭生命周期中前端和中端，对住房的购买需求也最为强烈，但土地供应的长期瓶颈使一二线大城市的供需缺口压力客观存在，因此以房价为目标的行业调控依然长期而艰巨。

国五条开启了非“一刀切“调控时代，效果仍需观察地方执行。此轮国五条调控最重要的是开启了政策非“一刀切”时代，将调控权利下放至地方政府，中央政府目的是维持房地产价格大体稳定。从陆续公布的地方细则来看，基本未超国五条细则框架，多数城市细则仅是公布年度房价控制目标，一线城市整体较二、三线城市更具体，北京又一次成为调控最严厉城市。目的是使全国房地产价格涨幅基本趋同，国五条能否抑制房价上行还要看执行力度。

成交预计：4月成交量环比下滑，二季度成交同比收窄。历史调控经验表明，政策在执行后的2个月内冲击明显，由于此次新国五条不及限购力度，因此我们预计对北京城市单月的销量影响为负向-35%。而由于北京成交占整体30个重点城市成交的比例为6.7%，占全国比例1.9%，因此对全国成交影响较小。但若一二线城市效仿推开，则将会影响30个重点城市14%的成交量，二季度同比成交数据则也将大幅收缩。若仅一线城市效仿北京政策，则二季度全国城市城市面积仍可保持20%以上的同比增长，核心30个城市同比增长35%。

投资预计：延续一季度增长态势，但中期受压。预计二季度投资仍将延续一季度的增长态势，主要原因在于去年投资收缩及销售良好使开发商依然有动力在年初加大土地获取及开工力度以保障下半年可售资源。乐观/中性/悲观假设下二季度末房地产投资增速分别为20.3%，19.7%和14.8%。但从中期看，由于销售提前兑现对中期房地产投资带来制约。由于新增调控带来销售不确定性及下半年对流动性的谨慎预期，因此我们维持对全年地产投资弱复苏的判断，预计全年投资增速为12.6%，

核心策略：3月底地方性国五条细则的陆续出台，市场成交量必将受到影响，从我们跟踪的25个城市4月第一周表现来看，一手成交量整体环比下降29%，尽管其中包含清明假期的影响，但我们预计政策仍将导致成交量环比下滑20%左右。另一方面，银监会近期清理表外融资的举措将提升市场对融资成本上升的担忧，从总量和成本两方面影响开发商融资能力，行业年内的成长力预期削弱。在行业中期成长预期削弱而短期销量需要验证的情况下，板块前期由博弈政策带来的反弹力度将减弱，下一个反弹契机将来自销售预期的稳定以及融资成本预期的修正。在二季度市场预期仍不明朗和销量有待验证的混沌时期，我们仍维持对行业谨慎的投资建议。推荐具有较强内部管控能力，能穿越调控周期的龙头企业，万科，保利，招商，及聚焦中型城市，成本控制力较好的荣盛发展(002146)、华夏幸福(600340)等。

风险提示：若有更多城市效仿北京政策，则销售可能受到较大影响。

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